图源：Jason Venkatasamy

非洲住房危机：开发商寻求更多解决方案
作者：本·佩顿（Ben Payton）
来源：African Business，2023年7月26日

导语：

刚果（金）首都金沙萨的人口每天增加1000多。金沙萨是本世纪非洲发展最快的主要城市。根据非洲城市研究联盟的数据（African Cities Research Consortium），金沙萨的人口从2000年的600多万增加到2020年的1400多万，平均每年增加41万。

这种快速且无节制的增长给非洲城市带来了巨大压力。体面又经济适用的住房极度短缺。联合国估计，撒哈拉以南非洲有2.3亿人生活在其定义的“贫民窟家庭”中，这大约是该大陆城市人口的一半。

对于如此严重的问题，非洲的住房危机却很少受到关注。“每个人都在谈论基础设施，但我们感觉没有人在谈论住房，”Kecia Rust说，她是总部位于约翰内斯堡的智库“非洲经济适用住房融资中心”（Centre for Affordable Housing Finance, CAHF）的执行董事。

英国国际投资公司（British International Investment, BII）是英国发展融资机构，其约翰内斯堡办事处负责人Thithi Kuhlase-Maseko说，住房“对私营企业来说一直是一个具有挑战性的领域”，部分原因在于它们在获得融资方面存在困难。但她也指出，这场危机也能让开发商和投资者从非洲大陆城市化中受益。

“人口增长将推动非洲更多大城市的发展，从而推动对更实惠、可持续和安全住房的需求，”她说。

内罗毕的基贝拉：非洲最大的贫民窟之一图源：Adobe Stock

一、提高贷款可得性

联合国制定的可持续发展目标之一是到2030年有足量住房和升级改造贫民窟。在实现这一目标的剩余七年内，非洲能够建造数亿套体面住房的想法似乎不太现实。

“挑战来自供需双方，”BII的技术和通讯主管Abhinav Sinha说。“需求并不是一个容易解决的问题，一言以蔽之，这需要提高购房者收入以及让抵押贷款产品落地”。BII已向南非一家名为Divercity的经济适用房平台投资3600万美元，该平台正在开发一系列项目，以满足该国中低收入家庭的需求。

毫无疑问，让面向购房者和开发商的贷款产品落地是一个关键优先事项。肯尼亚房地产开发商Unity Homes执行董事Jason Horsey说，如果客户能够以合理的利率获得融资，“我们的业务可能会非常非常快地扩大10倍”。但他承认，融资问题反映出像肯尼亚这样的国家总体上储蓄很少。“没有多余的钱拿出来供有需要的人借贷，也就难有低借贷利率产品。”

二、融资是一个巨大的挑战

Rust提醒我们，融资的挑战是“巨大的”。首先，非洲的抵押贷款市场严重落后。根据CAHF数据，绝大多数非洲国家的抵押贷款数额不到GDP的3%，相比之下，几乎所有发达国家的抵押贷款数额都远远超过GDP的50%。

此外，购房者融资只是难题的一部分。“你需要建房融资，你需要最终住户融资，你可能还需要基础设施融资来解决它。它们之间是互相联系的，”Rust说。

将所有这些都落实到位并不容易。“我们的行业名声非常差，”Jason Horsey说。房地产开发商——例如他在肯尼亚的Unity Homes，经常难以偿还贷款。根据肯尼亚中央银行的数据，令人震惊的是，2023年3月，肯尼亚建筑行业有24%的贷款被列为不良贷款。房地产业不良贷款率为18%。

那么，创新建房方法能否帮助解决住房挑战，甚至解决更广泛的问题？

越来越多的公司正在尝试其他建房方法和使用非常规建筑材料；有人正在研究旨在增加透明、实用的住房贷款产品的技术解决方案。融资挑战将倒逼新方法的应用，使其能够跟上非洲大陆城市人口的快速增长。

三、有助于应对气候变化的房屋

根据国际能源署的数据，在全球范围内，生产建筑材料（主要是由于水泥、混凝土和钢材等）的过程中排放的二氧化碳占全球二氧化碳排放量的11%。

相比之下，木制建筑储存了碳。“树木生长时从大气中吸收二氧化碳并储存在木材中，也就长期储存在木质建筑里，”荷兰工程师Wolf Bierens说。

正在建设中的Easy Housing木屋图源：Easy Housing

Bierens是Easy Housing的联合创始人，这是一家总部位于乌干达的公司，致力于使用来源可持续化的木材建造预制房屋。它是提供“模块化”或“预制化”住房的几家公司之一，其中房屋的组件在车间建造，然后在现场组装。Easy Housing今年早些时候获得了一笔赠款，用于帮助设计“建筑储存碳货币化框架”，这可能会导致在木屋中储存二氧化碳的房主获得碳信用积分。

“传统的建筑业对环境有巨大的负面影响，”Bierens说。Easy Housing的使命是实现“撒哈拉以南非洲建筑业的脱碳”。

该公司声称，这些积分在其一栋房屋中的价值可能为2500美元，这将使价值15000美元的房屋的成本降低16%。

Easy Housing仍处于非常早期的阶段。到目前为止，它只完成了少数房屋。但它在非洲的前景几乎是无限的。

“我们有一个宏伟而大胆的目标，即到2030年建造100万套住房，”Bierens说。他预测，一旦木结构房屋在乌干达等国家获得认可，需求将迅速上升。Easy Housing计划随后将其技术授权给使用其设计生产房屋的合作伙伴。

四、为什么不打印房子呢？

2021年6月，马拉维中部卡隆加村的孩子们在庆祝新学校开业时对着镜头微笑。然而，这是一所与众不同的学校：世界上第一所使用3D打印机建造的学校。施工耗时18小时。

该设施由14Trees建造，它是BII和水泥巨头Holcim的合资企业，也在肯尼亚海岸交付了拥有52个单元的Mvule Gardens住宅项目——这是世界上最大的3D打印经济适用房项目之一。

这所学校由14Trees在马拉维卡隆加采用3D打印技术建造图源：14Trees

14Trees执行总裁François Perrot认为，3D打印在解决非洲住房和其他重要设施短缺问题上“可以发挥关键作用”。该公司最近推出了一款非洲制造的新型打印机，预计它将成为其建筑生意的主力。该打印机使用激光系统来控制质量，并采用轻质框架设计，使其更易于运输和组装。

Perrot说，14Trees现在使用当地的生产团队和当地的材料来生产“墨水”。他表示，与传统方法相比，打印建筑成本已经具有竞争力，并且很快就会便宜20%。

但3D打印还是相对新生的事物，3D打印房屋真的能迅速遍地开花吗？Perrot坚持认为可以，并指出该技术已经在短时间内取得了巨大进步。

他说：“用不了10年，3D打印就能对非洲的住房短缺问题产生有意义的影响。”

“我们研究了像马拉维这样的国家需要多少间教室，我们估计，即使有无限的资金，采用传统的建筑技术，也需要70多年才能完成住房建造的积压，”他说。“唯一能够在10年内解决积压订单的技术就是3D打印。”

14Trees计划通过向承包商授权其技术来加速3D打印市场的发展。“推动我们前进的是我们希望向承包商展示投资回报，”他说。“当投资3D打印机的承包商获得投资回报时，你就会开始看到更多的承包商使用该技术。”

然而，并非所有人都相信3D打印是正确的方法。“把重点放在3D打印作为住房问题的解决方案上完全没有抓住重点，”Horsey说。他表示，对于使用更传统方法的开发商来说，建造建筑物的外壳相对容易；后续步骤却非常耗时。“你还得进去刷油漆、铺瓷砖、布线和管道。这才是人们应该集中注意力的地方，而不是结构”。

Unity Homes采取了不同的方法，它专注于通过垂直整合来降低成本和提高质量。Horsey说，这使得该公司能够减少“费用泄漏”，指的是大多数开发商将设计和施工流程的关键部分外包给承包商而多花了冤枉钱。

五、以创新拉动融资

模块化和3D打印房屋的倡导者相信它们在非洲住房市场中发挥着至关重要的作用，主要原因之一是金融机构可能更愿意以此类房产为抵押提供贷款。

Perrot表示，3D打印中使用的质量保证技术有助于让银行放心，“他们的融资是安全且可持续的”。

与此同时，能够证明其绿色资质的开发商更受贷方（尤其是国际化的融资机构）青睐。“世界银行和国际金融公司等组织非常有兴趣为创新住房解决方案提供融资，这些解决方案实际上可以使建筑行业脱碳。这些组织是能够为建筑行业更上一层楼而提供资金的合作伙伴，”Bierens说。

Rust同意，使用其他建房方法的开发商可能在金融机构方面具有一些优势。但是她看到的是整个建筑领域内融资难度之大以及贷款人有最终话语权，难点是要让贷款人看到并相信用其他建房方法建造的房屋有足够的市场需求，鉴于此，她仍然有点怀疑开发商的所谓解锁非洲住房融资难题的角色。

六、提高建筑系统的透明度

“人们需要意识到，在欧洲或北美有效的经济适用房解决方案不一定适用于非洲，”建筑师兼顾问Ronald Omyonga表示，他在经济适用房方面与各种组织打交道20多年。他指出，非洲的房地产市场仍然很“非正规”。

“人们基本上是为自己建造或自己监督建造，还处在自我管理阶段，”他说。

即便如此，Omyonga相信技术可以改变游戏规则。2016年，他与他人共同创立了iBUILD Global技术平台，他将其描述为“软干预”，旨在帮助改善非洲的住房市场，同时应对当今的现实。

iBUILD旨在提供透明度。例如，房主可以使用该平台来验证建筑商及材料供应商的资质。“简而言之，iBUILD尝试将空间数字化，消除价值链内的一些差距，并提高建筑系统的透明度，”Omyonga说。

也许最重要的是，提供这种透明度的平台可以让贷款方放心。Omyonga说，iBUILD目前正在与肯尼亚一家金融机构合作，该机构计划使用该平台来验证建筑贷款是否用于其预期目的。借方需要通过该平台向贷方发送带有地理标记和时间印戳的建筑图像。

七、结论

非洲的住房危机在好转之前很可能会变得更糟，因为非洲大陆的城市在土地权利往往不明确且规划进程缓慢的情况下疯狂增长。

大规模的开发当然是必要的，无论是用传统的建房方法还是更具创新性的技术。但除此之外，由个人或社区团体驱动的小型项目应该有一席之地。“我认为，与小规模企业家合作并开展我们所谓的‘大规模小型’活动是真正的机会，即推广数千个小项目，胜于一个包含1000个单元的大项目，”Rust说。

显然，需要不同规模的解决方案组合来加速解决这一巨大而复杂的问题。“如果我们想简单化，那我们就是在自欺欺人，”她说。

原文题为：Africa’s housing crisis: developers seek to scale solutions
原文链接：https://african.business/2023/07/resources/africas-housing-crisis-developers-seek-to-scale-solutions