一、 研究背景与意义
2015年以来，我国政府大力发展住房租赁市场，加快建立与完善租购并举的住房制度。相对于欧美发达国家，我国居民家庭住房自住（自有自住，简称自住）率高，住房租赁市场发展长期滞后于住房销售市场，住房租购失衡问题长期存在。据中国家庭动态跟踪调查（CFPS）和美国消费金融调查（SCF）数据显示，2017年我国家庭资产总额的77.7%以上配置于房产，而美国家庭住房资产占总资产的34.6%。我国家庭住房持有比例高、住房租购失衡在较大程度上源于住房所有权偏好以及财富的代际传承。因此，大力发展住房租赁市场，除了多渠道增加租赁住房供应之外，有效引导更多的住房刚性需求主体走向租赁市场是关键。
已有研究对家庭租购行为的形成机理、住房模式选择的影响因素进行了探讨。研究结果显示，家庭住房租购选择具有生命周期效应，人口年龄结构是影响家庭住房租购选择的重要因素。伴随着我国进入快速老龄化阶段，户主年龄会对具有显著“生命周期效应”的住房租购选择产生影响。国家统计局数据显示，自1982年以来，我国老龄化程度不断加剧，截至2018年底，我国65岁及以上人口占比为11.94%，老人抚养比为16.80%，较1982年扩大2倍多。据恒大研究院预测数据，2050年我国65岁及以上人口将达到3.6亿人，占总人口的比重为30%左右。在快速老龄化背景下，研究年龄结构对家庭租购选择的影响具有重要的战略意义。然而，已有研究较少将老龄化进程中的新环境、新因素纳入分析框架，对新环境下我国住房租购决策仍未形成清晰统一的认识。
对此，本文在已有研究的基础上，厘清户主年龄对家庭租购选择影响的理论机制，并考虑了家庭住房支付能力的调节效应，基于中国家庭追踪调查（CFPS）数据，构建随机面板模型进行实证检验，在收入和区域层面进行异质性分析，分析年龄结构对不同收入和不同区域人群租购选择的影响差异。理论层面，本文丰富了我国国情背景下家庭住房租购决策形成的内在机理；实践层面，本文的研究结论对于快速老龄化背景下的住房市场调控具有一定的政策启示。
二、主要内容
老龄化带来的人口结构效应、社会负债效应及预期与风险偏好效应会通过预算约束、住房租购偏好等渠道作用于住房需求与家庭资产配置。家庭年龄结构作用于住房租购选择的机制渠道主要体现在两方面：一是住房租购偏好渠道。住房租购效用差异影响家庭的住房租购选择。在不同生命周期阶段，家庭对住房配套的公共服务资源需求有所不同，如中青年家庭更为关注住房配套的子女教育相关的公共服务资源，由此更倾向于拥有住房。相较而言，老年人则更倾向于租赁住房。基于此，本文提出假设1：
假设1：户主年龄对家庭购房可能性呈倒“U”型影响。
二是住房支付约束渠道。一方面，高房价降低家庭支付能力，一定程度上限制家庭购房意愿，引导其进入住房租赁市场，因此高房价可能会推迟家庭购房时间，增强年龄对购房可能性的影响。另一方面，随着年龄的增长，家庭收入随着职业发展呈现倒“U”型特征。在中青年阶段，家庭收入主要来源于工资与投资收益，呈现增长趋势。过渡到老年退休阶段后，收入增幅会有所下降，收入的变化影响家庭住房租购选择，即高收入降低年龄对购房可能性的影响，基于此，本文提出假设2和假设3。图1和图2分别更为清晰地展示了三个假设的内容。
假设2：房价对户主年龄与购房可能性的关系有正向调节影响，即高房价增加了年龄对购房可能性的正向影响，房价升高时，推迟家庭购房时间。
假设3：收入对户主年龄与购房可能性的关系有负向调节影响，即高收入降低了年龄对购房可能性的正向影响，家庭收入提高时，提前家庭购房时间。
为了验证以上三个假设，本文基于中国家庭追踪调查（China Family Panel Studies，CFPS）2010-2016年共4期的调查数据（仅城市样本）进行实证检验。文章的核心被解释变量（0-1变量）为家庭租购状态，自变量为家庭户主年龄和户主年龄的二次项，控制变量涵盖了房价水平、家庭规模和结构、家庭主事人特征、资产负债和收支状况等方面。户主年龄和房价等变量是影响家庭租购选择行为的重要变量，然而，某些年份的数据在调查数据库中无法直接获得，因此，本文通过一定的方法估算房价、家庭户主、家庭户主特征等信息。
本文首先加入户主年龄和户主年龄的平方项，估计户主年龄对家庭租购选择的倒U型影响。然后分别加入房价与户主年龄、收入与户主年龄的交互项，进一步分析住房支付能力的调节效应。基于数据特点和Hausman检验结果，本文首先采用随机面板Logit模型进行实证检验，并通过1）将模型替换为Probit模型、2）将房价替换为省份层面的估计房价和省份层面的实际房价，3）随机抽取80%的样本等方式进行稳健性检验。
另外，考虑到不同收入和区域的家庭租购偏好存在一定差异，户主年龄在家庭购房决策中发挥的作用可能存在不同，本文分别基于家庭工资性收入将所有家庭划分为高收入组和低收入组，基于中国统计局关于东、中、西部区域的划分，将所有家庭划分为西部地区、中部地区和东部地区，分别探究户主年龄对家庭租购行为的影响及房价和收入的调节效应。
三、主要结论与政策建议
（1）主要结论
其一，我国家庭购房可能性随户主年龄呈倒“U”型结构，即年轻人受住房支付约束等因素的影响，购房概率较低;在同等收入水平下，中青年家庭更为关注住房配套的子女教育等相关公共服务资源，由此更倾向于拥有住房，老年人购房可能性受住房支付约束和“代际同居”等中国传统文化的影响，购房概率也会下降。
其二，房价与收入一定程度上反映家庭的住房支付约束，对户主年龄与购房可能性的关系产生调节效应。当房价下降或家庭收入提高或二者同时发生时，年龄对购房可能性的影响将有所下降，家庭购房时间有所提前，关于户主年龄与购房可能性的倒“U”型曲线向左上方移动;相反，当房价上升或家庭收入降低或二者同时发生时，年龄对购房可能性的影响增大，家庭推迟购房时间，关于户主年龄与购房可能性的倒“U”型曲线向右下方移动。
其三，户主年龄、房价和收入对家庭租购行为的影响存在异质性，房价和收入对低收入和东部区域家庭户主年龄与购房可能性关系的调节效应更为显著，这一定程度上表明低收入和东部区域家庭的购房行为更容易受住房支付约束的影响。
（2）政策建议
针对快速老龄化背景下住房市场调控，为政府相关部门提出以下三点建议：
其一，老龄化一定程度上改变社会的住房租购偏好，基于户主年龄与购房可能性倒“U”型关系的研究结果，我国应加快住房租赁市场发展以应对老龄化程度的不断加深，尤其是增加适合老年人生活的租赁住房或老年社区，提高老年人的租赁住房质量和居住效用；
其二，基于房价和收入对户主年龄与购房可能性关系的调节效应，本文认为应通过住房价格调控和社会补助等方式提高家庭住房支付能力，从而降低年龄对家庭租购行为的影响；
其三，我国应加快住房租赁市场发展和户籍制度改革等，提高家庭租房意愿，促进我国住房租赁市场的健康发展。
四、边际贡献与未来拓展
本文的边际贡献体现在：一是基于理论分析和中国家庭追踪调查（CFPS）数据，验证了我国城镇家庭户主年龄维度的租购偏好特征——家庭购房可能性与户主年龄的倒“U”型关系。二是探索性地分析了住房支付能力对不同户主年龄阶段家庭购房可能性的调节效应。
囿于微观调研数据时间长度有限，本文并未能追溯研究同一家庭在不同生命周期内的租购行为变化，因此具有一定的局限性。随着我国微观调研数据的不断充实，未来的研究可考虑构建家庭租购行为的时序模型，按家庭编码对数据进行匹配，基于长面板数据，研究家庭生命周期内的租购选择行为。此外，未来的研究可细化家庭住房来源，考虑诸如“父母为子女购房”、住房“代际传承”等中国特色文化因素，探究家庭租购选择行为的影响因素。
本文摘编自《系统工程理论与实践》第41卷第8期论文《户主年龄、住房支付能力与家庭租购选择——基于CFPS的微观证据》，点击链接下载全文：http://www.sysengi.com/CN/abstract/abstract112897.shtml
作者：董纪昌,博士生导师, 博士, 研究方向:房地产经济与金融, PPP； 刘晓亭, 博士研究生, 研究方向:房地产经济与金融；季康先, 博士研究生, 研究方向:宏观经济分析, 投入产出; 董志, 讲师, 博士, 研究方向:金融工程, 房地产经济学；李秀婷,副教授,博士,研究方向:房地产经济与金融(通讯作者)。